Werte Mitglieder,

 

über die Internetseite des Bundesministeriums der Justiz und für Verbraucherschutz ist 

nunmehr der Entwurf des Gesetzes zur Abmilderung der Folgen der Covid-19-Pandemie 

veröffentlicht worden. Mieter genießen ab dem 01.04.2020 einen besonderen - jedoch

vorübergehenden - Schutz, wenn sie wegen der Corona-Epidemie in Deutschland in 

Mietschulden geraten. Dies gilt für Mietschulden zunächst für einen Zeitraum vom 

01.04. bis 30.06.2020, sofern sie - so der Gesetzgeber - nachweislich auf den 

Auswirkungen der Covid-19-Pandemie beruhen.

 

Grundsätzlich bleibt die Verpflichtung der Mieter zur fristgerechten Zahlung der Mieter 

bestehen, jedoch wird das Recht der Vermieter zur Kündigung von Mietverhältnisnüssen 

bei Wohn- als auch bei Gewerberaummietverträgen eingeschränkt. Gleiches gilt auch für 

Pachtverhältnisse. In § 2 Abs. 1 Satz 2 des Art. 240 EGBGB (vertragsrechtliche Regelung 

aus Anlass der Covid-19-Pandemie) ist niedergelegt, dass der Zusammenhang zwischen 

der Covid-19-Pandemie und der Nichtleistung vom Schuldner glaubhaft zu machen sind. 

Die Darlegungslast hierfür liegt daher beim Mieter.

 

Zur Glaubhaftmachung kann der Mieter die Nachweise in Form einer Versicherung an Eides 

Statt oder sich sonstiger geeigneter Mittel bedienen. Insoweit dürfte der Nachweis einer

Antragstellung bzw. die Bescheinigung über die Gewährung staatlicher Leistungen, die

Bescheinigung des Arbeitgebers oder anderweitige Nachweise über das Einkommen bzw. 

über den Verdienstausfall ausreichend sein. Bei Mietern von Gewerbeimmobilien dürfte die 

Glaubhaftmachung regelmäßig dann gelingen, wenn das Gewerbeunternehmen mittels 

Rechtsverordnung oder behördlicher Verfügung zum Stillstand gezwungen wurde. Dies trifft 

beispielsweise für Gaststätten, Hotels sowie Touristikbetriebe zu.

 

Der Ausschluss des Kündigungsrechts wegen ausstehender Mieten für die gesetzlich 

festgelegten Covid-19-Pandemie-Zeiten gilt bis zum 30.06.2022. Zahlungsrückstände,

welche also in der Zeit vom 01.04.2020 bis zum 30.06.2020 eingetreten und nicht bis zum 

30.06.2022 ausgeglichen sind, berechtigen ab diesem Zeitpunkt den Vermieter wieder

zur Kündigung. Mieter und Pächter haben also vom 30.06.2020 an über 2 Jahre Zeit, einen

zur Kündigung berechtigten Miet-oder Pachtrückstand wieder auszugleichen, um eine

außerordentlich fristlose oder ordentliche Kündigung zu vermeiden.

 

Zudem enthält § 4 des Art. 240 EGBGB eine Verordnungsermächtigung dergestalt, dass die

Bundesregierung ermächtigt wird, durch Rechtsverordnung ohne Zustimmung des Bundesrates die

Kündigungsbeschränkungen auf Zahlungsrückstände für den Zeitraum vom 01.07.2020 bis

längstens zum 30.09.2020 zu verlängern, wenn zu erwarten ist, dass das soziale Leben, die

wirtschaftliche Tätigkeit einer Vielzahl von Unternehmen oder die Erwerbstätigkeit einer Vielzahl

von Menschen durch die Covid-19 -Pandemie weiterhin im erheblichen Maße beeinträchtigt bleibt.

Nach dem 30.09.2020 wird hingegen wiederum entsprechend § 4 Abs. 2 für eine weitere

Verlängerung die Zustimmung des Bundesrates notwendig sein.

 

Unberührt bleiben - so die Kommentierung zur Gesetzesvorlage - die allgemeinen

zivilrechtlichen Regelungen des Bürgerlichen Gesetzbuchs hinsichtlich der Fälligkeit und des Verzugs,

welche weiterhin auf die Miet- und Pachtforderungen während der Geltung des Gesetzes anwendbar

sind. Dies hat zur Folge, dass Mieter und Pächter ihre Forderung weiterhin fristgerecht leisten müssen

und bei nicht fristgerechter Leistung gegebenenfalls in Verzug geraten. Auch bleiben Kündigung des

Miet- bzw. Pachtverhältnisses aus anderen Gründen (beispielsweise wegen schwerwiegenden

Fehlverhaltens des Mieters gegenüber dem Vermieter) weiterhin möglich.

 

Nach Lesart des § 240 EGBGB zu § 2 gilt also im Ergebnis für Miet-, Pacht- und Darlehensverträge und

ferner auch für Arbeitsverträge kein Leistungsverweigerungsrecht, sondern nur lediglich für Miet-,

Pacht- und Darlehensverträge der zeitlich begrenzte Kündigungsschutz. Das ebenfalls im Gesetzentwurf

enthaltene Leistungsverweigerungsrecht gilt bei  Dauerschuldverhältnissen also bei Versorgerverträgen

für Strom, Gas, Wasser und Telekommunikation.

 

Festzuhalten bleibt, dass es dem Vermieter grundsätzlich weiter möglich bleibt, die fällige Miete im Wege 

des Klageverfahrens oder Mahnverfahrens gerichtlich einzufordern. Ob dies wirtschaftlich sinnvoll ist,

muss im Einzelfall bewertet werden.

 

Bei Vermietern, bei welchen die Finanzierung der Immobilie wesentlich durch Mieteinnahmen gewährleistet 

werden soll, müssten diese wiederum selbst gegenüber den kreditfinanzierenden Banken, wenn es sich um 

ein Verbraucherdarlehen handelt, für den gesetzlichen Zeitraum die durch die neue Gesetzeslage

eingeführte Stundung verlangen.

 

Daniel Sieber

Rechtsanwalt

 

 

 



 

 

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